Site ve Apartmanlarda Aidat Borcu Nasıl Takip Edilir? Gecikme Tazminatı ve İcra Yolu

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında aidat ve ortak gider alacaklarının takibi, aylık gecikme tazminatı, ihtar ve icra takibi süreci, itiraz halinde izlenecek yol.

Site ve apartman yönetimlerinin en sık karşılaştığı sorun, ortak giderlere (aidat) katılmayan kat maliklerinin bıraktığı açıktır. Yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) bu alacağın nasıl doğduğunu ve nasıl tahsil edileceğini düzenler. Bu yazıda sürecin genel çerçevesi özetlenmektedir.

Aidat borcunun hukuki dayanağı

KMK m.20 uyarınca her kat maliki, yönetim planında aksi öngörülmedikçe, ortak giderlere ve sigorta primlerine arsa payı oranında katılmak zorundadır. Aidat tutarı, kat malikleri kurulunun onayladığı işletme projesi ve bütçeye göre belirlenir. Yönetici ise ortak giderlere katılma paylarını toplamakla yükümlüdür (KMK m.35).

Gecikme tazminatı

Kanun, ortak giderlere katılma paylarını süresinde ödemeyen kat maliki için ödemenin geciktiği her ay için yüzde beş oranında gecikme tazminatı öngörür (KMK m.20). Gecikme tazminatı, ana alacağa ek olarak talep edilebilir; ancak yönetim planında farklı bir düzenleme bulunup bulunmadığı ve Yargıtay uygulaması somut olayda ayrıca incelenmelidir.

Süreç nasıl işler?

1. Borcun belgelenmesi. Kat malikleri kurulu kararı, onaylı bütçe ve aidat tutarlarının belirlendiği karar, borç dökümü (hangi aya ait olduğu, ödenen/ödenmeyen kısımlar) hazırlanır.
2. İhtar. Zorunlu olmamakla birlikte, noter aracılığıyla veya delil niteliği taşıyan bir yolla gönderilecek ihtar, hem alacağın muaccel olduğunu ispatlar hem de ödemeyi hızlandırır.
3. İlamsız icra takibi. Alacak, kat malikleri kurulu kararına ve yönetim planına dayandığı için, genellikle genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi başlatılır. Takip talebinde ana alacak, gecikme tazminatı ve varsa işlemiş faiz ayrı ayrı gösterilmelidir.
4. İtiraz. Borçlu ödeme emrine yasal süresi içinde itiraz ederse takip durur. Bu durumda alacaklı yönetim, itirazın iptali davası açabilir. KMK'dan doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir.

Dikkat edilmesi gereken pratik noktalar

• Aidat alacağının kaynağı olan kararlar usulüne uygun alınmış olmalıdır. Toplantı ve karar nisapları ile tebligat usulüne uyulmaması, ileride borçlunun itirazını güçlendirir.
• Yönetim planında yer alan özel hükümler (ödeme tarihi, avans, sigorta payları, ortak alan kullanımı gibi) takip talebinde doğru yansıtılmalıdır.
• Kat malikinin değişmesi halinde (satış, miras) borçlunun kim olduğu dikkatle belirlenmelidir.
• Kiracının ödemesi halinde dahi, yönetim karşısındaki sorumlu kural olarak kat malikidir.
• Düzenli takip önemlidir: borç biriktikçe tahsil güçleşir; aylık takip ve erken ihtar hem maliyeti hem süreyi azaltabilir.

Sonuç

Aidat takibi, doğru belgelendirildiğinde ve süreç zamanında başlatıldığında basit bir alacak takibidir. Buna karşılık eksik karar, hatalı hesaplama veya geciken ihtar, alacağın tahsilini haftalar yerine aylara yayabilir. Her yönetimin kendi yönetim planı ve karar defterini içeren somut durumu ayrıca değerlendirilmelidir.