Asıl borçlu kat malikidir
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.20'ye göre ortak giderlere ve avanslara katılma yükümlülüğü kat malikine aittir. Malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinde aidatı kiracının ödeyeceği kararlaştırılmış olabilir; ancak bu sözleşme yalnız taraflarını bağlar. Site yönetimi açısından borçlu, bağımsız bölümün malikidir. Bu nedenle kiracı aidatı ödemeden taşınmışsa yönetim, birikmiş borcu malikten talep edebilir ve gerekirse malik hakkında icra takibi başlatabilir.
Kiracının sorumluluğu ve sınırı
KMK m.22, bağımsız bölümden kiracı olarak veya başka bir sebeple sürekli yararlananların, malikin ortak gider borcundan malikle birlikte müteselsilen sorumlu olduğunu düzenler. Ancak kiracının bu sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır.
- Yönetim, takibi malik hakkında, kiracı hakkında veya ikisi hakkında birlikte yürütebilir.
- Kiracıdan istenebilecek tutar, kira bedeli sınırını aşamaz. Bu sınırın somut uygulaması (hangi dönem kirasının esas alınacağı, kiraya verene yapılmış ödemelerin etkisi gibi) somut olaya göre değişir.
- Kiracı tahliye ettikten sonraki dönemin borcundan kiracı sorumlu tutulamaz; o dönem için muhatap maliktir.
Malik ödedikten sonra ne yapabilir?
Kira sözleşmesinde aidatın kiracıya ait olduğu kararlaştırılmışsa, malik yönetime ödediği tutarı kiracıdan geri isteyebilir (rücu). Bunun için ödeme dekontlarını, yönetimden alınan borç dökümünü ve kira sözleşmesini saklamak gerekir. Kiracıdan alınan depozito da sözleşmeye göre bu alacağa karşılık kullanılabilir. Kira ilişkisinden doğan alacaklar için dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
Hangi giderler kiracıya ait?
Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetime karşı “işletme gideri” ve “demirbaş/yatırım gideri” ayrımı yapmaz; yönetim karşısında borcun tamamından malik sorumludur. Bu ayrım malik ile kiracı arasındaki ilişkide önem taşır. TBK m.341 uyarınca kiracı, sözleşmede veya yerel âdette öngörülmüşse yan giderleri öder. Uygulamada:
- Kullanıma bağlı giderler (temizlik, güvenlik, ortak alan elektriği, asansör bakımı, bahçe bakımı gibi) genellikle kiracıya yüklenir.
- Yapının değerini artıran veya kalıcı nitelikteki giderler (dış cephe yalıtımı, çatı yenilemesi, asansör motorunun değişimi gibi) çoğunlukla malikte kalır.
Ancak bu kesin bir kural değildir. Hangi giderin kime ait olduğu öncelikle kira sözleşmesine, sözleşmede açıklık yoksa giderin niteliğine ve yerel uygulamaya göre belirlenir. Sözleşmeyi yaparken bu ayrımı açıkça yazmak sonradan çıkacak tartışmaları azaltır.
Yönetim açısından dikkat edilecekler
- Kiracıların iletişim bilgilerinin yanında malik bilgilerini de güncel tutun.
- Borç birikmeye başladığında malike de yazılı bildirim yapın; malik çoğu zaman durumdan haberdar değildir.
- Borç için gecikme tazminatı (KMK m.20/2, aylık yüzde beş) ve kanuni ipotek (KMK m.22) imkânlarını değerlendirin.
- Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır; icra takibi için bu şart aranmaz.
Bağımsız bölüm satılırsa
Bağımsız bölüm satıldığında önceki dönem borcunun kime ait olacağı, yeni malikin sorumluluğu ve kanuni ipotek ilişkisi ayrıca değerlendirilmelidir. Alıcının satıştan önce yönetimden borç durumu yazısı alması uygulamada yaygın ve faydalı bir yöntemdir.
Sık karşılaşılan senaryolar
Kiracı borcu reddediyor: Kiracı, aidatı kira bedeli içinde ödediğini veya sözleşmede aidatın malike ait olduğunu ileri sürebilir. Bu durumda yönetim, takibi doğrudan malik hakkında yürütmeyi tercih edebilir; çünkü malikin sorumluluğu kira sözleşmesinin içeriğinden etkilenmez.
Malik yurt dışında veya ulaşılamıyor: Yönetim, tapudaki malik bilgisi ve adres kayıtları üzerinden tebligat yapabilir. Malikin adresini güncel tutmak hem yönetimin hem malikin yararınadır; ulaşılamayan malik, haberi olmadan icra takibi ve masraflarla karşılaşabilir.
Olağanüstü gider kararları: Kurul, çatı veya cephe gibi işler için ek ödeme kararı alabilir. Bu tutar yönetime karşı yine malikin borcudur; kiracıya yansıtılıp yansıtılamayacağı ise kira sözleşmesine bağlıdır. Malik, kiracıyla yapacağı sözleşmede bu tür ek ödemelerin kime ait olduğunu ayrıca yazmalıdır.
Gecikme tazminatı: Kiracının geç ödemesi yüzünden doğan gecikme tazminatını yönetim malikten isteyebilir; malik bunu sözleşmeye göre kiracıya yansıtabilir.
Yönetimin yazışmaları: Yönetim, borç bildirimlerini hem kiracıya hem malike göndermeli ve gönderim kayıtlarını saklamalıdır. Bu kayıtlar, ileride gecikme tazminatı ve takip masrafları tartışıldığında önem taşır.
Pratik kontrol listesi
- Kira sözleşmesinde aidatın ve olağanüstü giderlerin kime ait olduğunu açıkça yazın.
- Kiracının aidat ödemelerini dönem dönem yönetimden teyit edin.
- Tahliyede yönetimden borç olmadığına dair yazı isteyin.
- Ödediğiniz aidatın dekontlarını rücu için saklayın.
- Kiracıya karşı dava açmadan önce arabuluculuk aşamasını tamamlayın.
Sık sorulan sorular
Kiracı aidatı ödemeden taşındı, yönetim benden isteyebilir mi?
Evet. Asıl borçlu kat malikidir; yönetim borcu doğrudan malikten isteyebilir.
Kiracı aidattan ne kadar sorumludur?
Kiracı malikle birlikte sorumludur, ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır (KMK m.22).
Ödediğim aidatı kiracıdan geri alabilir miyim?
Kira sözleşmesine göre bu giderler kiracıya aitse ödediğiniz tutarı kiracıdan isteyebilirsiniz; dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Dış cephe mantolama bedelini kiracı öder mi?
Genellikle bu tür kalıcı giderler malikte kalır; ancak sonuç kira sözleşmesine ve giderin niteliğine göre değişir.