Pay devri neden önemli?
Özellikle konut yapı kooperatiflerinde ortaklık, ileride teslim edilecek bir konut üzerindeki beklentiyi temsil eder. Bu nedenle ortaklık payı sık sık el değiştirir. Ancak kooperatif payı, bir anonim şirket hissesi gibi serbestçe satılan bir değer değildir. Devir, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun genel ilkelerine ve özellikle kooperatifin ana sözleşmesine tabidir. Uygulamadaki kuralların büyük kısmı ana sözleşmede yer alır; bu nedenle işleme başlamadan önce güncel ana sözleşmenin okunması gerekir.
Devrin temel aşamaları
- Yazılı devir sözleşmesi: Devreden ve devralan arasında yazılı bir sözleşme yapılır. Pek çok konut yapı kooperatifinin ana sözleşmesi, devir sözleşmesinin noterde düzenlenmesini veya imzaların noterce onaylanmasını şart koşar. Ana sözleşmede böyle bir şart yoksa bile noter onayı ispat kolaylığı sağlar.
- Kooperatife başvuru: Devralan, ortaklığa giriş için kooperatife yazılı başvuru yapar ve ana sözleşmenin öngördüğü belgeleri (kimlik, ikametgah, gerekiyorsa konut sahibi olmadığına dair beyan vb.) sunar.
- Yönetim kurulu kararı: Devrin kooperatife karşı hüküm doğurması için yönetim kurulunun devri onaylaması ve devralanı ortaklığa kabul etmesi gerekir.
- Kayıt: Devir, kooperatifin ortak (pay) defterine işlenir. Kayıt yapılmadan devralan, kooperatife karşı ortak sıfatıyla hak kullanamaz.
Devralanın taşıması gereken şartlar
Devralan kişi, yeni ortak olarak ana sözleşmede aranan bütün ortaklık şartlarını taşımalıdır. Konut yapı kooperatiflerinde ana sözleşmelerde sıkça görülen şartlar arasında, devralanın veya eşinin belirli bir bölgede konut sahibi olmaması, birden fazla ortaklık payına sahip olmaması gibi kurallar bulunur. Esnaf kooperatiflerinde ise belirli bir meslek grubuna mensup olma şartı aranabilir.
Taslakta 'yönetim kurulu şartları taşıyan devralanı haklı sebep olmadan reddedemez' deniyordu. Kooperatiflerde 'kapı açıklığı' ilkesi bulunduğu doğrudur; ancak ret halinin sonuçları ve başvurulabilecek yollar ana sözleşmeye ve somut olaya göre değişir. Haksız bir ret varsa hukuki yollar ayrıca değerlendirilmelidir.
Borçlar ve yükümlülükler ne olur?
Devralan, ortaklığa kabul edildiği anda devredenin kooperatife karşı hak ve yükümlülüklerini de üstlenir. Uygulamada devredenin ödenmemiş aidat veya ek ödeme borçları varsa yönetim kurulu, bu borçlar kapatılmadan devri onaylamayabilir. Ana sözleşmede devreden ile devralanın birlikte sorumluluğuna ilişkin hüküm bulunabilir. Bu nedenle devir öncesinde kooperatiften güncel bir borç durumu yazısı alınması önerilir.
Devir sözleşmesinde şu noktaların açıkça yazılması yararlıdır:
- Devir bedeli ve ödeme şekli,
- Devir tarihine kadar doğmuş ve doğacak aidat ile ek ödemelerin kime ait olduğu,
- Yönetim kurulu onayı verilmezse tarafların ne yapacağı (bedelin iadesi gibi),
- Kooperatifte bekleyen dava, kura veya tahsis işlemlerine ilişkin bilgilendirme.
Konut tahsis edilmişse
Kura çekilip bağımsız bölüm belirlenmiş olsa bile, tapu devri yapılana kadar kişinin hakkı kural olarak ortaklık hakkıdır. Bu aşamadaki devirlerde de ortaklık payı devri yöntemi uygulanır. Tapu ortak adına tescil edildikten sonra ise satış, tapu müdürlüğünde resmi senetle yapılır.
Genel kurul kararları ve ek ödemeler
Devralan, devirden önce alınmış genel kurul kararlarıyla (ek ödeme, maliyet artışı gibi) bağlıdır. Satın almadan önce son genel kurul tutanakları, bütçe ve iş programı incelenmelidir. Böylece ileride çıkabilecek ek ödeme yükümlülükleri önceden görülebilir.
Uyuşmazlık çıkarsa
Devreden ile devralan arasında bedel veya borç paylaşımı konusunda uyuşmazlık çıkarsa genel hükümlere göre dava açılabilir. Kooperatif ile ortak arasındaki uyuşmazlıklarda görevli mahkeme ve arabuluculuk şartı, uyuşmazlığın niteliğine göre değişebilir; dava açmadan önce bu nokta ayrıca kontrol edilmelidir.
Devreden açısından dikkat edilecekler
Devreden ortak, devir bedelini tam olarak almadan yönetim kuruluna onay için başvurmamaya dikkat etmelidir. Onay verildikten sonra devreden kooperatifte ortak sıfatını kaybeder; bedel ödenmezse yalnızca devralana karşı sözleşmeden doğan alacak hakkı kalır. Bedelin bir kısmının devir sözleşmesi imzalanırken, kalanının onay kararıyla eş zamanlı ödenmesi gibi düzenlemeler riski azaltabilir. Ayrıca devredenin kooperatife yaptığı ödemelerin dökümü devir sözleşmesine eklenirse, ileride devralanla kooperatif arasında çıkabilecek tartışmaların önüne geçilebilir.
Miras yoluyla geçiş
Ortağın ölümü halinde ortaklık hakkının mirasçılara geçişi de ana sözleşmede düzenlenir. Mirasçılar genellikle aralarından birini kooperatife karşı temsilci olarak bildirir. Bu durum devir değil intikal olduğu için, ana sözleşmedeki özel hükümlerin ayrıca incelenmesi gerekir.
Pratik kontrol listesi
- Kooperatifin güncel ana sözleşmesini ve devir maddesini okuyun.
- Devralanın ortaklık şartlarını taşıdığını belgelerle kontrol edin.
- Kooperatiften borç durumu yazısı alın.
- Son genel kurul tutanaklarını ve ek ödeme kararlarını inceleyin.
- Devir sözleşmesini yazılı ve ana sözleşme gerektiriyorsa noter onaylı yapın.
- Yönetim kurulu onay kararını ve pay defterine kaydı yazılı olarak teyit edin.
Sık sorulan sorular
Pay devri için noter şart mı?
Kanun genel olarak yazılı şekil arar. Pek çok konut yapı kooperatifinin ana sözleşmesi noter onayını şart koşar; ana sözleşmenize bakmanız gerekir.
Yönetim kurulu onayı olmadan devir geçerli mi?
Taraflar arasında sözleşme doğabilir, ancak devir kooperatife karşı sonuç doğurmaz; devralan ortak sıfatıyla hak kullanamaz.
Önceki ortağın aidat borcu bana geçer mi?
Ortaklığa kabulle birlikte devredenin kooperatife karşı yükümlülükleri devralana geçer. Devir öncesinde borç durumu yazısı alınmalıdır.
Kura çekildikten sonra pay devredilebilir mi?
Evet. Tapu ortak adına tescil edilene kadar ortaklık payı devri usulü uygulanır; tescilden sonra satış tapuda yapılır.