Konut kiralarında uygulanan yüzde 25 sınırı 2 Temmuz 2024'te sona erdi. O tarihten bu yana konut ve çatılı işyeri kiralarında aynı genel kural, yani Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344 uygulanıyor.
Temel kural: TÜFE sınırı
TBK m.344'e göre taraflar yenilenen kira dönemindeki artışı sözleşmede kararlaştırabilir. Ancak bu artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu hüküm emredicidir:
- Sözleşmede daha yüksek bir oran veya ÜFE gibi başka bir ölçüt yazıyorsa, artış TÜFE sınırına indirilir.
- Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa, kiraya veren tek taraflı olarak TÜFE sınırına çıkamaz.
- Sözleşmede artış hiç kararlaştırılmamışsa, bedel aynı sınır içinde hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.
Nasıl hesaplanır?
- Kira yılının yenileneceği tarihi belirleyin (ör. sözleşme 15 Ekim'de başladıysa her yıl 15 Ekim).
- Bu tarihte açıklanmış en güncel on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranını TÜİK'ten bulun.
- Mevcut kira bedelini bu oranla çarpın; sonuç yeni dönem için azami artış tutarıdır.
Örnek: Aylık kira 20.000 TL ve ilgili oran yüzde 40 ise artış en fazla 8.000 TL, yeni kira en fazla 28.000 TL olabilir. Oran yalnızca örnektir; güncel oran TÜİK'ten kontrol edilmelidir.
Döviz cinsinden kiralar
Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz; beş yılın sonunda bedel hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir (TBK m.344/4). Ayrıca Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki konut ve çatılı işyeri kiralarında döviz cinsinden bedel kararlaştırmak, 32 Sayılı Karar uyarınca kural olarak yasaktır; istisnalar ayrıca incelenmelidir.
Beş yıl kuralı
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, her beş yılın sonunda kira bedeli hâkim tarafından TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/3). Uygulamada mahkeme, tespit edilen emsal bedelden eski kiracı lehine bir hakkaniyet indirimi yapar. Bu, piyasa fiyatına yaklaşmanın kanuni yoludur.
Kira tespit davası ve süreler
Kira tespit davasını kiraya veren de kiracı da açabilir ve dava her zaman açılabilir. Ancak yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunursa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren uygulanır (TBK m.345). Aksi halde karar bir sonraki dönemden itibaren hüküm doğurur. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur.
Ev sahibi yasal sınırın üzerinde ısrar ederse
- Kiracı: Yasal oranla hesapladığı kirayı, açıklamaya hangi ayın kirası olduğunu yazarak kiraya verenin hesabına süresinde yatırmalıdır. Yasal sınıra uygun ödeme yapan kiracı bu nedenle temerrüde düşmez.
- Ödeme kabul edilmezse: Kiraya veren ödemeyi iade eder veya hesap bilgisi vermezse, kiracı sulh hukuk mahkemesinden tevdi yeri belirlenmesini isteyip kirayı oraya yatırabilir.
Pratik kontrol listesi
- Sözleşmedeki başlangıç tarihini, para birimini ve artış maddesini kontrol edin.
- İlgili TÜFE oranını TÜİK'ten alın ve hesabı yazılı yapın.
- Talebi yazılı olarak ve tercihen noter aracılığıyla iletin.
- Tespit davası düşünüyorsanız otuz günlük süreyi kaçırmayın.
- Uyuşmazlık çıkarsa dava açmadan önce arabuluculuğa başvurun.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi enflasyon yüksek diyerek yüzde 80 artış isteyebilir mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artış, önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasındaki değişimi aşamaz (TBK m.344). Aşan kısım geçersizdir.
Sözleşmede ÜFE veya sabit yüksek oran yazıyorsa ne olur?
Artış yine TÜFE on iki aylık ortalama sınırına indirilerek uygulanır. Sözleşmede bu sınırın altında bir oran yazıyorsa ise o düşük oran geçerlidir.
Sözleşmede artış maddesi yoksa kira hiç artmaz mı?
Kiracı kendiliğinden artış yapmak zorunda değildir. Ancak kiraya veren kira tespit davası açarak bedelin TÜFE sınırı içinde belirlenmesini isteyebilir.
TÜFE oranı nereden öğrenilir?
TÜİK her ayın başında bir önceki aya ait on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını açıklar. Kira yılının yenilendiği tarihte açıklanmış en güncel oran esas alınır.
Ev sahibi beş yıl dolmadan piyasa fiyatı isteyebilir mi?
Kural olarak hayır; beş yıl dolmadan artış TÜFE sınırıyla bağlıdır. Beş yıllık süre sonunda kira bedeli hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir.
Kira tespit davasından önce arabulucuya gitmek gerekir mi?
Evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır (6325 s. K. m.18/B). İcra yoluyla tahliye gibi bazı takipler bu kuralın dışındadır.