Yöneticinin hukuki konumu
Apartman veya site yöneticisi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) göre ana gayrimenkulün yönetimini yürüten organdır. Yönetimin tüzel kişiliği yoktur. Yöneticinin kat maliklerine karşı sorumluluğunda vekâlet hükümleri uygulanır (KMK m.38). Yönetici kat maliklerinden biri olabileceği gibi dışarıdan bir kişi veya profesyonel bir yönetim şirketi de olabilir.
Yönetici kim tarafından ve nasıl seçilir?
KMK m.34'e göre yönetici, kat malikleri kurulunca seçilir. Seçim için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekir. Yani hem malik sayısının hem de toplam arsa payının yarısından fazlasının oyu aranır. Seçim yalnızca yıllık olağan toplantıda yapılmak zorunda değildir; usulüne uygun çağrılmış bir olağanüstü toplantıda da yapılabilir.
Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması kanunen zorunludur; daha küçük yapılarda ise kat malikleri isterse yönetici seçebilir. Toplu yapılarda (sitelerde) ise ayrıca KMK'nın toplu yapılara ilişkin hükümleri (m.66 vd.) ve yönetim planı uygulanır. Sitede blok yöneticileri, temsilciler kurulu ve toplu yapı yöneticisi veya yönetim kurulu gibi farklı katmanlar bulunabilir. Bu nedenle sitelerde önce yönetim planının okunması gerekir.
Anlaşma sağlanamazsa: mahkemeden atama
Kat malikleri yönetici seçiminde anlaşamazsa, bir kat malikinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi diğer kat maliklerini dinledikten sonra yönetici atayabilir. Taslakta mahkemenin "resen" atama yaptığı yazıyordu; mahkeme kendiliğinden değil, başvuru üzerine karar verir. Mahkemenin atadığı yönetici kat maliklerinden biri veya dışarıdan bir kişi olabilir.
Görev süresi
Yöneticinin görev süresi yönetim planında belirlenir. Yönetim planında süre öngörülmemişse uygulamada yönetici bir yıl için seçilir ve süresi bitince yeniden seçilebilir. Süre bitmiş olmasına rağmen yeni yönetici seçilmemişse, görevin fiilen kimin tarafından yürütüleceği tartışma konusu olur; bu durumun uzun sürmesine izin vermemek gerekir.
Görevden alma (azil)
Kat malikleri kurulu, yöneticiyi seçtiği çoğunlukla, yani sayı ve arsa payı çoğunluğuyla görevden alabilir. Görev süresi dolmamış olsa da kurul bu kararı verebilir; uygulamada kurulun azil için ayrıca haklı sebep göstermesi aranmaz. Ancak yönetim planında farklı bir düzenleme bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Azil kararı gündemde açıkça yer almalı ve toplantı usulüne uygun yapılmalıdır; aksi hâlde karar iptal davasına konu olabilir.
Yöneticinin görevini kötüye kullanması, hesap vermekten kaçınması veya kat maliklerinin menfaatlerine aykırı davranması gibi haklı sebeplerin varlığında, kurulda gerekli çoğunluk sağlanamasa bile kat maliki sulh hukuk mahkemesine başvurarak yöneticinin değiştirilmesini isteyebilir. Mahkeme bu durumda haklı sebebin varlığını delillere göre değerlendirir.
Eski yöneticinin yükümlülükleri
Görevi sona eren yönetici, yönetimle ilgili defter, belge, banka hesap bilgileri ve kasadaki parayı yeni yöneticiye teslim etmekle yükümlüdür. Teslim yapılmazsa yeni yönetici veya kat malikleri dava yoluna gidebilir. Ayrıca yöneticinin yönetim dönemi için hesap vermesi istenebilir; denetçi veya denetim kurulu raporları bu aşamada önemlidir.
Arabuluculuk
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B). Kat malikleri kurulu kararının iptali veya eski yöneticiden belge ve para teslimi talepleri gibi davalarda bu şartın uygulanıp uygulanmayacağı somut talebe göre değerlendirilmelidir. Mahkemeden yönetici atanması gibi çekişmesiz yargı niteliğindeki başvurularda durum farklı olabilir.
Kat malikleri kurulu kararının iptali
Yönetici seçimi veya azli usule aykırı yapılmışsa, örneğin toplantıya çağrı usulüne uygun yapılmamış, gündemde bu konu yer almamış veya gerekli çoğunluk sağlanmamışsa, karara katılmayan ya da toplantıya çağrılmayan kat maliki KMK m.33'e göre sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Kanun bu dava için toplantıya katılanlar bakımından karar tarihinden, katılmayanlar bakımından ise kararın öğrenilmesinden itibaren kısa süreler öngörür; bu süreler dava şartı olan arabuluculuk süreciyle birlikte dikkatle hesaplanmalıdır. Uygulamada kararlar, karar defterine yazılıp imzalanmadıkça ispat sorunları yaşanmaktadır.
Pratik kontrol listesi
- Yönetim planını okuyun; yöneticinin görev süresini ve seçim usulünü kontrol edin.
- Toplantı çağrısında yönetici seçimi veya azlin gündemde açıkça yer almasını sağlayın.
- Kararın sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alındığını hazirun listesi ve tutanakla belgeleyin.
- Seçim yapılamıyorsa sulh hukuk mahkemesine yönetici atanması için başvurun.
- Haklı sebeple azil isteyecekseniz belge ve yazışmaları toplayın.
- Yönetim değişikliğinde defter, belge ve paraların teslimini tutanakla yapın.
- Dava öncesinde arabuluculuk şartını kontrol edin.
Sık sorulan sorular
Yönetici seçmek için hangi çoğunluk gerekir?
Kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu gerekir (KMK m.34).
Kat malikleri anlaşamazsa ne olur?
Bir kat malikinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi yönetici atayabilir.
Görev süresi dolmadan yönetici görevden alınabilir mi?
Kat malikleri kurulu, seçimdeki çoğunlukla yöneticiyi görevden alabilir; yönetim planındaki özel hükümler ayrıca kontrol edilmelidir.
Yönetici dışarıdan biri olabilir mi?
Evet. Yönetici kat maliklerinden biri olabileceği gibi dışarıdan bir kişi veya yönetim şirketi de olabilir.