Sorun nereden doğar?
Çatı katının yükseltilmesi, terasın odaya katılması, bahçeye kapalı alan yapılması, balkonun kapatılması ya da taşıyıcı duvarın kaldırılması apartman ve sitelerde en sık görülen uyuşmazlıklardır. Bu değişiklikler hem diğer maliklerin haklarını hem de yapının güvenliğini etkileyebilir.
Kanundaki kural: KMK m.19
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.19'a göre kat malikleri, anagayrimenkulün mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını korumakla yükümlüdür. Buna göre:
- Bir kat maliki, kendi bağımsız bölümünde bile olsa yapıya zarar verecek onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.
- Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yapılması, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasına bağlıdır.
- Dış cephenin boyanması gibi işlerin de aynı kurala tabi olduğu kabul edilir.
Çatı, dış duvarlar, temel ve taşıyıcı sistem kanunen ortak yer sayılır (KMK m.4). Bu nedenle çatıya yapılan ekleme veya terasın kapatılması çoğu zaman ortak yere müdahale niteliğindedir.
Balkon kapatma her durumda yasak mı?
Hayır, kesin bir cevap yoktur. Yargıtay uygulamasında balkonun cam balkon gibi sistemlerle kapatılmasının dış cephe görünümünü değiştirip değiştirmediğine, yönetim planındaki düzenlemeye ve diğer bağımsız bölümlerde benzer uygulamalar bulunup bulunmadığına bakıldığı görülür. Dış görünümü değiştiren kapatmalar için beşte dört rıza aranabilir. Sonuç somut olaya göre değişir; önce yönetim planı ve onaylı proje incelenmelidir.
Adım adım hukuki yollar
1. Durumu belgeleyin
Fotoğraf, tarih, varsa işin başladığını gösteren kayıtlar toplanmalıdır. Onaylı mimari projenin bir örneği belediyeden alınabilir. Gerekirse sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istenebilir.
2. Yöneticiye ve kurula bildirin
Yönetici, kat maliklerinin kanuna ve yönetim planına uymasını gözetmekle görevlidir. Kat malikleri kurulu konuyu gündeme alarak yazılı ihtar gönderilmesine ve dava açılmasına karar verebilir. Yazılı ihtar, ileride delil olarak da işe yarar.
3. Zorunlu arabuluculuk
Kat mülkiyeti kanunundan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı HUAK m.18/B). Arabulucuya başvurmadan açılan eski hale getirme davası usulden reddedilir. Arabuluculukta taraflar yapının kaldırılması veya belirli bir sürede düzeltilmesi konusunda anlaşabilir.
4. Sulh hukuk mahkemesinde dava
Anlaşma olmazsa her kat maliki, diğer maliklerin onayını almaksızın elatmanın önlenmesi ve eski hale getirme davası açabilir. KMK uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (KMK m.33). Mahkeme genellikle bilirkişi incelemesiyle yapının projeye aykırı olup olmadığını, ortak yere taşıp taşmadığını ve yapıya zarar verip vermediğini tespit eder.
Dava kabul edilirse davalıya aykırılığı gidermesi için süre verilir veya doğrudan eski hale getirme hükmedilir. Hüküm yerine getirilmezse icra yoluyla uygulanır ve masraflar davalıdan alınır. Yargılamanın süresi bilirkişi incelemesine göre değişir.
5. Belediyeye şikâyet
Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı için belediyeye başvurulabilir. 3194 sayılı İmar Kanunu m.32 uyarınca belediye yapıyı mühürleyip sahibine aykırılığı gidermesi için süre verebilir; giderilmezse yıkım kararı alınabilir. Ayrıca idari para cezası uygulanabilir; ceza tutarları yıllık yeniden değerlemeyle değişir. Bu idari süreç, kat malikleri arasındaki hukuk davasından bağımsızdır.
Dikkat edilecek noktalar
- Uzun süre ses çıkarılmaması, bazı davalarda hakkın kötüye kullanılması tartışmasına yol açabilir; gecikmeden harekete geçmek yararlıdır.
- Yapıdaki benzer aykırılıklar (ör. birçok dairede balkon kapatılmış olması) değerlendirmeyi etkileyebilir.
- Taşıyıcı sisteme müdahale varsa deprem güvenliği nedeniyle durum daha ciddi değerlendirilir; belediye ve uzman görüşü önceliklidir.
Bağımsız bölüm içindeki değişiklikler
Değişiklik yalnızca bağımsız bölümün içinde yapılsa bile (ör. iç duvarların kaldırılması, mutfak ve banyonun yer değiştirmesi) yapının sağlamlığını etkiliyor veya diğer bağımsız bölümlere zarar veriyorsa KMK m.18 ve m.19 kapsamında sorun oluşturabilir. Özellikle kolon, kiriş ve perde duvarlara müdahale, yapının tamamını ilgilendiren bir güvenlik meselesidir. Bu durumda kat maliklerinin yalnızca kendi aralarındaki uyuşmazlığa değil, yapının güvenliğine de odaklanması gerekir. Mahkeme sürecinde bilirkişi heyetine inşaat mühendisinin dahil edilmesi talep edilebilir. Değişiklik bir kiracı tarafından yapılmışsa, kat maliki de kiracının eylemlerinden diğer maliklere karşı sorumludur; bu nedenle dava kat malikine yöneltilebilir, kiracı da gerekirse davaya dahil edilir. Yöneticinin ve kurulun bu süreçte tarafsız kalması, kararların yazılı alınması ve tutanakların saklanması ileride çıkabilecek tartışmaları azaltır.
Pratik kontrol listesi
- Değişikliği fotoğraf ve tarihle belgeleyin.
- Onaylı mimari projeyi ve yönetim planını inceleyin.
- Değişikliğin ortak yere mi, bağımsız bölüme mi yapıldığını belirleyin.
- Beşte dört yazılı rıza alınıp alınmadığını sorun.
- Yönetici veya kurul aracılığıyla yazılı ihtar gönderin.
- Dava öncesinde arabulucuya başvurun.
- Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde eski hale getirme davası açın.
- Gerekirse belediyeye ayrıca imar şikâyetinde bulunun.
Sık sorulan sorular
Eski hale getirme davası için diğer maliklerin onayı gerekir mi?
Hayır. Her kat maliki tek başına dava açabilir. Ancak dava öncesinde arabulucuya başvurmak zorunludur.
Hangi mahkemede dava açılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
Cam balkon yaptırmak için izin gerekir mi?
Dış cephe görünümünü değiştiren kapatmalarda beşte dört yazılı rıza aranabilir. Yönetim planı ve yapının durumu sonucu etkiler; somut olaya göre değişir.
Belediyeye şikâyet ile dava aynı şey mi?
Hayır. Belediye imar mevzuatı açısından işlem yapar; kat malikleri arasındaki eski hale getirme talebi ise sulh hukuk mahkemesinde ayrıca görülür.