Hangi hükümler uygulanır?
Dükkan, ofis, mağaza gibi çatılı işyeri kiraları TBK m.339 ve devamında düzenlenir. Kiracı tacir veya şirket olsa bile, 1 Ocak 2022'den itibaren bazı hükümlerin uygulanmasına ilişkin erteleme sona erdiğinden bu kiralarda da TBK'nın kira artışı ve tahliyeye ilişkin koruyucu kuralları uygulanmaktadır. Arsa, tarla veya çatısız alan kiraları bu koruma kapsamında değildir.
Tahliye sebepleri
1. Yazılı tahliye taahhüdü (TBK m.352/1)
Kiracının, kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak verdiği tahliye taahhüdü geçerlidir. Taslakta "sözleşmenin yapılmasından sonra" yazıyordu; kanundaki ölçüt teslim tarihidir. Sözleşmeyle aynı gün imzalatılan taahhütler uygulamada sıkça geçersiz sayılır. Kiracı taahhüt ettiği tarihte çıkmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. İcra yoluyla tahliye zorunlu arabuluculuk kapsamı dışındadır.
2. İki haklı ihtar (TBK m.352/2)
Bir kira yılı içinde iki ayrı ayın kirasını süresinde ödemediği için kiracıya iki haklı yazılı ihtar yapılmışsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir. Kanun ihtarın noter aracılığıyla yapılmasını şart koşmaz; ancak ispat kolaylığı için noter veya iadeli taahhütlü yol tercih edilir. Taslaktaki "iki noter ihtarı" ifadesi bu nedenle düzeltilmiştir.
3. İhtiyaç, yeniden inşa veya esaslı onarım (TBK m.350–351)
Kiraya verenin kendisi veya kanunda sayılan yakınları için işyeri ihtiyacı varsa ya da taşınmazın yeniden inşası, imarı veya kullanımı engelleyen esaslı onarımı gerekiyorsa, kanuni süre içinde dava açılabilir. Yeni malik de belirli şartlarla ihtiyaç nedeniyle dava açabilir.
4. Kiracının ödememesi nedeniyle fesih
Kira bedelini ödemeyen kiracıya TBK m.315 uyarınca süre verilerek sözleşme feshedilebilir; alacak için icra takibi de tahliye talepli olarak yapılabilir. Bu yolların süreleri ayrıca hesaplanmalıdır.
5. 10 yıllık uzama süresi (TBK m.347)
Belirli süreli sözleşmelerde, sözleşme süresi bittikten sonra 10 yıllık uzama süresi dolduğunda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak kaydıyla sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiralananın kullanılmaya başlanmasından itibaren 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimi yapılabilir.
Kira artışı
TBK m.344'e göre yenilenen kira dönemlerinde kira artışı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha düşük oran varsa o uygulanır. Konut kiraları için bir dönem uygulanan %25 sınırı işyerlerini kapsamıyordu ve bu geçici düzenleme sona ermiştir.
Kira tespit davası
5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ve 5 yıldan sonra yenilenen dönemlerde, yeni kira bedeli hâkim tarafından TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/3). Mahkeme genellikle bilirkişi incelemesi yaptırır; cadde ve konum, metrekare, kullanım şekli ve aynı bölgedeki benzer işyerlerinin kiraları karşılaştırılır. Emsal bedelin tamamı değil, uygulamada belirli bir hakkaniyet indirimi yapılarak sonuca varılır.
Süre önemlidir: TBK m.345'e göre tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılırsa veya kiraya veren bu süre içinde kiracıya yeni dönemde kiranın artırılacağını yazılı olarak bildirirse, mahkemenin belirlediği bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Aksi hâlde karar ancak bir sonraki dönemden itibaren uygulanabilir. Kiracı da kira bedelinin indirilmesi için tespit davası açabilir.
Önce arabuluculuk
Kira tespit davası, ihtiyaç ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davaları gibi kira ilişkisinden doğan davalarda dava öncesi arabuluculuk zorunludur (HUAK m.18/B). Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. İcra yoluyla tahliye ise bu şartın dışındadır.
Kiracı açısından
İşyeri kiracısı da kira tespit davası açarak kiranın emsallere göre indirilmesini isteyebilir; ancak bu dava daha nadir görülür. Kiracı için önemli olan, tahliye taahhüdü imzalarken tarihine dikkat etmek, kira ödemelerini banka kanalıyla ve açıklama yazarak yapmak ve gelen ihtarlara süresinde cevap vermektir. Kiraya verenin haksız bir tahliye girişimine karşı kiracı, arabuluculuk sürecinde ve dava aşamasında itirazlarını delilleriyle ileri sürebilir. İşyerine yapılan masrafların ve tadilatların akıbeti de sözleşmeye göre değerlendirilir.
Pratik kontrol listesi
- Sözleşmenin başlangıç tarihi, süresi ve 5 yıl / 10 yıl hesaplarını çıkarın.
- Tahliye taahhüdünün teslimden sonra verildiğini kontrol edin.
- Kira ödenmediğinde her ay için ayrı ve yazılı ihtar yapın.
- Kira artışını TÜFE on iki aylık ortalamasına göre hesaplayın.
- Tespit davası için yeni dönemden en az 30 gün önce dava açın veya yazılı bildirim yapın.
- Dava öncesinde arabulucuya başvurun.
- Emsal kira bilgilerini (ilan, sözleşme, tanık) önceden toplayın.
Sık sorulan sorular
Dükkanın kira süresi bitti, kiracıyı çıkarabilir miyim?
Süre bitmesi tek başına yeterli değildir; kanuni tahliye sebeplerinden biri ya da 10 yıllık uzama süresinin dolması gerekir.
İhtarın noterden çekilmesi şart mı?
Kanun yazılı ihtar arar; noter şart değildir. Ancak ispat açısından noter veya iadeli taahhütlü yol önerilir.
Kira tespit davasını ne zaman açmalıyım?
Yeni dönemden en az 30 gün önce dava açarsanız veya bu süre içinde yazılı bildirim yaparsanız karar yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
İşyeri kirasında artış sınırı var mı?
Evet. Yenilenen dönemde artış, önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez (TBK m.344).