Temerrüt ve 30 günlük süre
Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.315'e göre kiracı, kira bedelini veya ödemekle yükümlü olduğu yan giderleri ödemezse kiraya veren yazılı olarak bir süre verir ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gündür; diğer kiralarda en az on gündür.
- Süre tebliğle başlar: 30 günlük süre, ihtarın veya ödeme emrinin kiracıya tebliğinden itibaren işler. Tebliğ tarihi dosyada açıkça görülmelidir.
- Eksik ödeme: Kiracı süre içinde borcun yalnız bir kısmını öderse, ödenmeyen kısım bakımından temerrüt sona ermez. Ancak ihtarda istenen tutarın doğru olması önemlidir; fazla veya hatalı tutar istenmesi uygulamada tartışmaya yol açabilir.
- Muacceliyet: İhtara konu kiranın, ihtar tarihinde vadesi gelmiş olması gerekir.
Örnek 13 ile tahliye talepli icra takibi
Kiraya veren, noter ihtarı yerine doğrudan icra dairesinden İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.269 kapsamında örnek 13 ödeme emri gönderilmesini isteyebilir. Bu ödeme emri hem kira alacağının tahsilini hem de TBK m.315 anlamında ihtar işlevi görür.
- Takip talebi: Kira sözleşmesi, ödenmeyen ayların listesi ve tahliye istendiği takip talebinde açıkça yazılır.
- Ödeme emrinin tebliği: İcra dairesi örnek 13 ödeme emrini kiracıya tebliğ eder.
- İtiraz süresi: Kiracı, kira sözleşmesine, kira bedeline veya borca 7 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz edilirse takip durur; kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir ya da genel mahkemede dava açabilir.
- Ödeme süresi: Kiracı, konut ve çatılı işyerlerinde 30 gün içinde borcu ödemezse temerrüt gerçekleşir.
- İcra mahkemesinden tahliye: Süre dolduğu halde borç ödenmemişse kiraya veren icra hukuk mahkemesinden kiracının tahliyesini ister. Mahkeme, ödeme emrinin usulüne uygun tebliğini, sürelerin geçtiğini ve borcun ödenmediğini inceler.
- Tahliyenin icrası: Tahliye kararı verildikten sonra icra dairesi aracılığıyla tahliye işlemi yapılır.
Tahliye talebinin hangi süre içinde yapılacağına ilişkin kanun ve içtihat kuralları bulunduğundan, 30 günlük süre dolduğunda işi bekletmemek gerekir.
Arabuluculuk gerekir mi?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Ancak icra yoluyla tahliye istemleri bu zorunluluğun dışındadır. Bu nedenle örnek 13 takibi ve icra mahkemesinden tahliye talebi için arabuluculuğa gidilmesi gerekmez. Genel mahkemede kira alacağı veya tahliye davası açılacaksa arabuluculuk aşaması dikkate alınmalıdır.
Alternatif yol: İki haklı ihtar
Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini ödemeyerek iki haklı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren TBK m.352/2 uyarınca kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Bu yol, kira gecikmeli de olsa ödendiğinde önem taşır; çünkü TBK m.315'teki temerrüt yolu süre içinde ödeme yapılırsa sonuç vermez. İki haklı ihtar yolu sadece konut ve çatılı işyeri kiralarında ve şartlarının tam gerçekleşmesi halinde uygulanır.
Kiracı açısından
Kiracı, ödeme emrini aldıktan sonra 30 gün içinde borcu dosyaya ödeyerek temerrüt nedeniyle tahliyeyi önleyebilir. Borca itirazı varsa 7 günlük süreyi kaçırmamalıdır. Kira bedelinin banka yoluyla ödenmesi, ödemenin ispatını kolaylaştırır.
Sık yapılan hatalar
- Yanlış takip türü: Tahliye istenecekse genel haciz yoluyla takip (örnek 7) yerine örnek 13 ödeme emri kullanılmalı ve takip talebinde tahliye istemi açıkça yazılmalıdır.
- Eksik süre: Konut kiralarında ödeme emrinde veya ihtarnamede 30 günden kısa süre verilmesi, temerrüt nedeniyle tahliye talebini zayıflatır.
- Yanlış adres: Tebliğin kiralanan adrese ya da kiracının güncel yerleşim yerine usulüne uygun yapılmaması süreleri başlatmayabilir.
- Kendiliğinden tahliye: Kiraya verenin kilidi değiştirmesi, eşyaları dışarı çıkarması veya su ve elektriği kestirmesi hukuka aykırıdır ve ayrı hukuki ve cezai sonuçlar doğurabilir. Tahliye ancak mahkeme kararı veya tahliye taahhüdü gibi kanuni dayanakla, icra dairesi aracılığıyla yapılır.
- Kefil: Kira sözleşmesinde kefil varsa, kefile karşı takip yapılırken kefaletin şekil şartları ve sınırları ayrıca kontrol edilmelidir.
Pratik kontrol listesi
- Kira sözleşmesini ve ödenmeyen ayların dökümünü hazırlayın.
- Örnek 13 takibi ya da TBK m.315 ihtarından birini seçin; tahliye istemini açıkça yazın.
- Tebliğ tarihini takip edin; 7 günlük itiraz ve 30 günlük ödeme sürelerini not edin.
- Süre dolunca beklemeden icra mahkemesinden tahliye talep edin.
- Gecikmeli ödemeler varsa iki haklı ihtar yolunu ve bir aylık dava süresini değerlendirin.
Sık sorulan sorular
Kiracıya kaç gün süre verilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, diğer kiralarda en az on gün süre verilir (TBK m.315).
Örnek 13 takibinde arabuluculuğa gitmek gerekir mi?
Hayır. İcra yoluyla tahliye istemleri zorunlu arabuluculuk dışındadır.
Kiracı 30 gün içinde öderse ne olur?
Borç süre içinde tamamen ödenirse temerrüt nedeniyle tahliye istenemez; şartları varsa iki haklı ihtar yolu ayrıca değerlendirilebilir.
Kiracı ödeme emrine itiraz ederse ne olur?
Takip durur. Kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye isteyebilir ya da genel mahkemede dava açabilir.